В соответствии со ст. 37. Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Для продажи квартиры, обремененной ипотекой, необходимо подать заявление в банк, с которым заключен договор. При получении согласия на продажу такой квартиры возможны два варианта:
- Оформление купли-продажи при участии банка, выдавшего кредит: покупатель погашает кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога и происходит переход прав на квартиру к покупателю. Средства, которые остались после погашения кредита, остаются у вас, как продавца.
- Переоформление ипотечного кредита с согласия банка на новое лицо (покупателя).
Если банк не дает согласия на продажу квартиры, то необходимо досрочно погасить кредит: продавец погашает кредит за счет собственных или заемных средств либо за счет средств покупателя, банк и регистрирующий орган снимают обременение в виде залога и происходит продажа квартиры.